2017年杭州全球峰会上，马云“八年后中国最便宜的就是房子”的预言，在当时全民炒房的热潮中被视作天方夜谭。如今，2026年作为“十五五”规划开局之年，中国房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点，市场逻辑、供给体系、政策导向与资产价值逻辑的四大巨变逐步落地。这一系列变革既印证了马云“房价回归理性”的核心预判，也呈现出结构性分化的复杂图景。面对市场变局，购房者无需恐慌，但必须摒弃“闭眼买房”的旧思维，建立与新时代楼市相适配的决策逻辑。
第一大巨变：市场逻辑重构，从“普涨红利”到“分化定局”的彻底转型。过去二十年，依托人口红利、城镇化加速与政策红利的叠加效应，中国楼市形成了“买涨不买跌”的普涨格局，无论城市层级、板块位置如何，几乎所有不动产都能分享行业增长红利。但这一畸形逻辑在2026年已彻底失效，分化成为不可逆转的市场定局，马云“房价如葱”的预言在特定区域成为现实，而核心资产仍保持价值韧性。
区域分化层面，核心城市与非核心城市的差距持续拉大。“十五五”规划“深入推进以人为本的新型城镇化”的导向，持续推动人口向一线及强二线城市集聚，而缺乏产业支撑的三四线城市面临持续人口净流出压力。2025年数据显示，三四线城市人口净流出达312万人，直接导致库存高企、去化周期延长，近年来房价中位数累计下跌18%。黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯等资源型城市，已出现单价不足千元、总价5万元的“葱价房”，这类城市因产业空心化，2026年房价仍将回归居住本质价值。
与之形成鲜明对比的是，一线及强二线城市核心区域优质房产持续坚挺，2025年前三季度香港顶级住宅价格逆势上涨3.2%，北京金融街、上海陆家嘴等核心区域优质房产成为抵御通胀的“硬通货”，马云旗下企业66亿元购入香港铜锣湾写字楼的举措，也印证了核心区域不动产的稀缺价值。同一城市内部的板块分化同样加剧，远郊板块2025年成交占比仅8.6%，而配套成熟的核心城区或近郊板块成为刚需与改善型需求首选，房价稳定性更强。
第二大巨变：供给体系升级，从“增量扩张”到“质效并重”的根本性转变。过去房地产行业高速发展依赖“拿地-建房-销售”的高杠杆增量扩张模式，住房供给以满足基本居住需求为主，品质参差不齐。2026年，在“十五五”规划“推动房地产高质量发展”的定调下，住房供给体系全面转向品质提升与结构优化，“市场+保障”双轨并行格局正式成型。
保障性住房供给从“有效增加”转向“优化升级”。“十四五”时期我国已建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套，惠及3000多万群众，基本解决低保低收入人群住房保障问题。2026年作为“十五五”开局之年，保障房供给更侧重因地制宜，重点满足新市民、年轻人等群体需求，这类群体对居住条件要求更高，低成本、体面的保障房不仅帮助他们扎根城市，更能分流商品住房市场刚需压力，引导房价回归理性。商品住房供给则聚焦“改善性需求”与“好房子”标准，“十五五”规划首次明确“因城施策增加改善性住房供给”，标志着改善型需求已成为住房消费核心增长点。
房企从“规模竞争”转向“品质竞争”，聚焦绿色建筑、智能住宅等核心卖点，住房城乡建设部推动的房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理制度，将加快“好房子”建设标准完善，推动商品住房从“有没有”向“好不好”转变。同时，城市更新进入加速阶段，老旧小区改造、闲置厂房盘活等将释放大量住房改造潜力，缓解部分区域供需失衡。
第三大巨变：政策导向清晰，从“全面调控”到“精准托底”的系统性升级。过去房地产调控多以“限购、限贷、限售”等行政手段为主，侧重抑制市场过热或防范房价过快上涨。2026年，随着“十五五”规划政策全面落地，楼市政策已转向“精准托底”，核心目标是化解风险、释放合理需求、稳定市场预期，政策工具更趋系统化、精准化。
政策重点聚焦“清理不合理限制性措施”，释放消费潜力。与“十四五”规划“促进住房消费健康发展”的提法相比，“十五五”规划“清理住房等消费不合理限制性措施”的政策力度明显加大。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次“清理”并非简单减少政策，而是系统梳理存量政策，破除城乡资源流动限制、新旧房联动壁垒等四大障碍。
2026年核心城市购房限制性政策仍有优化空间，西安等城市已将商贷首付比例统一降至15%，预计更多城市将跟进优化。金融与财税政策协同发力降低购房成本，业内专家建议加大首套房购置财政补贴、下调交易税率，房贷利率有望维持历史低位，公积金跨区域使用壁垒进一步破除，房贷利息抵税等政策有望落地。2025年上半年84个城市二手房成交量同比大涨28.1%，印证了政策的积极效应，但“房住不炒”定位不会改变，政策旨在“托底而非拉升”，避免房价大起大落。
第四大巨变：资产价值重估，从“金融属性”到“居住本质”的理性回归。过去二十年，房地产被普遍视为“稳赚不赔”的投资品，金融属性被过度放大，甚至出现“全民炒房”的非理性现象。2026年，随着市场与政策的双重调整，住房的资产属性逐步回归理性，居住本质重新成为核心价值导向。
这一转变在不同城市呈现差异化特征：三四线城市住房已基本回归消费属性，房价涨跌与当地居民购买力、人口流向直接挂钩，投资属性大幅弱化；一线及强二线城市核心区域房产虽仍具备一定保值功能，但增值速度已显著放缓，租金回报率成为衡量资产价值的重要指标，仲量联行数据显示，香港顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%-3%，高于同期美债收益率，反映出核心资产的理性价值支撑。对于购房者而言，房产的“居住适配性”已取代“投资增值性”成为首要考量因素，户型设计、物业服务、绿色健康、智能便捷等居住体验相关的指标，成为影响购房决策的核心变量。
面对2026年楼市的四大巨变，买房的人无需恐慌。马云的预言并非“房价全面下跌”，而是指向“房价回归理性”的核心趋势，当前市场的结构性分化恰恰印证了这一点。对于刚需购房者而言，政策优化带来了购房成本降低的窗口期，应聚焦自身居住需求，优先选择配套成熟、通勤便利的核心城区或近郊板块；对于改善型购房者，2026年供给端聚焦“好房子”的趋势，提供了更多品质选择，可重点关注绿色建筑、全生命周期服务等优质项目；对于投资型购房者，“闭眼买房”时代已彻底终结，需摒弃投机心态，若坚持配置房产，应聚焦一线及强二线城市核心区域的稀缺资产，同时关注租金回报率等理性指标。
综上，2026年中国楼市的四大巨变，本质上是行业从高速增长向高质量发展的必然转型，是市场逻辑、供给体系、政策导向与资产价值的系统性重构。这一转型并非行业的“衰退”，而是回归健康发展的理性之路。对于购房者而言，恐慌毫无必要，顺应趋势、理性决策才是关键——立足居住需求、契合政策导向、筛选优质区位，才能在楼市变局中做出适合自身的正确选择。
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